8 4852 700-038
Лучшее агентство недвижимости Ярославля 2022! Победитель конкурса "Мы выбираем 2022" Лучшее агентство недвижимости Ярославля 2022!

Как выбрать квартиру в новостройке

Квартиры в новостройке покупают для проживания или инвестирования. В обоих случаях необходимо учитывать нюансы, влияющие на выбор объекта. Покупка недвижимости связана с крупными финансовыми вложениями, поэтому сделку следует проводить обдуманно без принятия поспешных решений. Ответ на вопрос, какую лучше выбрать квартиру в новостройке, зависит от индивидуальных запросов и бюджета.

Рассчитайте бюджет

Планируя покупку недвижимости в новостройке, следует учитывать предстоящие затраты на оформление документации, ремонт и приобретение мебели. При намерении обойтись без кредитных продуктов следует вычесть из отложенной суммы предполагаемые вложения, которые последуют после оформления сделки. Это позволит реально оценить возможности и отобрать из представленных на рынке недвижимости объектов наиболее доступные. На стоимость квартир влияет район, стадия строительства, тип дома, этаж и планировка. В разных частях города цена может сильно отличаться из-за различного уровня организации транспортных развязок, благоустроенности. Внимательно изучив рынок недвижимости, нужно сопоставить новостройки по территориальному расположению, площади и планировке.

Планируя взять ипотеку, при расчете бюджета необходимо учитывать ряд моментов:

  1. Для покупки новостройки потребуется внесение первоначального взноса, который обычно составляет от 10 до 15%. Можно использовать накопленные средства и материнский капитал.
  2. После оформления сделки нужно будет не только вносить ежемесячные платежи, но также оплачивать текущие квитанции и заниматься ремонтом. При этом должны оставаться свободные средства для покупки продуктов питания и одежды. Ежемесячный платеж по ипотеке не должен превышать 40% от дохода семьи.

Перед оформлением ипотеки рекомендуется заблаговременно накопить сумму, равную хотя бы 3 зарплатам. Такая «подушка безопасности» станет надежной страховкой на случай форс-мажорных обстоятельств.

Квартира или апартаменты

Главное отличие апартаментов от квартир заключается в статусе объектов. Есть отличия в начислении налогов. Главные особенности:

  1. Квартира является жилым объектом. При строительстве девелопер обеспечивает квартал необходимой инфраструктурой, в том числе детскими садами и школами. Апартаменты не относятся к жилой площади. В них нельзя оформить постоянную регистрацию. На строительство таких объектов не распространяются стандартные требования, поэтому могут отличаться особенности освещения, качество шумоизоляции. Жителей застройщик не обязан обеспечивать объектами инфраструктуры.
  2. Нежилой статус апартаментов влияет на алгоритм начисления коммунальных платежей. Такие объекты могут обходиться на 15-20% дороже обычной квартиры. При этом в домах, где присутствуют оба формата недвижимости, управляющей компанией могут устанавливаться равные тарифы для собственников.
  3. Налог на апартаменты в разных случаях может достигать 2% от кадастровой стоимости. Это значительно выше, если сравнивать со стандартным 0,1% на квартиру. При этом есть нюанс – кадастровая стоимость многих апартаментов значительно ниже (исключение составляют объекты в элитных районах и комплексах).
  4. На покупку коммерческой недвижимости невозможно оформить ипотеку со льготной ставкой.

При выборе новостройки нужно учитывать цели приобретения недвижимости, необходимость в оформлении регистрации. Важно оценить будущие затраты на содержание объекта. Для одного покупателя в приоритете развитая инфраструктура микрорайона, для другого – локация комплекса и статус. Апартаменты – хороший вариант для инвестирования, квартира – надежный и комфортный вариант для проживания.

Если целью покупки является дальнейшая перепродажа, следует учитывать динамику цен, как меняется стоимость объектов в период строительства. Если квартиры в новостройке, как правило, сохраняют стабильную тенденцию к росту, то с апартаментами не все однозначно. Практика показывает, что цены на коммерческую недвижимость могут снижаться. Если это не учесть, то сама идея заработать на перепродаже новостройки может оказаться нецелесообразной. Выгодным вариантом всегда является покупка апартаментов на этапе котлована. В этом случае удастся заработать независимо от колебаний рыночных цен.

Для сдачи в аренду во многих случаях апартаменты оказываются более выгодным вариантом. Доходность в сравнении с квартирами обычно выше на 2-3%. Ставка сопоставима в обоих случаях, а порог входа в случае с апартаментами оказывается ниже.

Подобрать застройщика

Лучше выбирать застройщика с большим количеством реализованных проектов. Репутацию девелопера можно оценить в интернете. Следует проверить, с какими партнерами компания сотрудничает, какова статистика сдачи объектов в срок. При покупке недвижимости в строящихся домах главным риском остается задержка процесса с последующим изменением даты ввода в эксплуатацию. При выборе застройщика рекомендуется обратить внимание на следующие аспекты:

  1. Компания, работающая по договорам долевого участия, должна оформлять сделки с использованием эскроу-счетов. Это позволяет обезопасить сделку. Строительная компания не имеет доступа к деньгам до выполнения обязательств. Сумма перечисляется девелоперу после получения разрешения на ввод в эксплуатацию. Банк блокирует денежные средства на специальном счете, при возникновении форс-мажоров возвращает ее покупателю. Законодательство предусматривает возможность строительства без привлечения эскроу-счетов при определенном проценте готовности дома и проданных квартир.
  2. Возраст застройщика – важный критерий. Компании, существующие на рынке десятки лет, вызывают больше доверия. Но и относительные новички могут зарекомендовать себя в качестве надежного и ответственного девелопера.
  3. Есть застройщики, стабильно не соблюдающие сроки строительства. При этом у компании может быть широкая база выполненных проектов. Следует обратить внимание, есть ли у девелопера объекты со статусом незавершенного строительства. Если компания доводит до ввода в эксплуатацию все проекты и предлагает выгодные цены на этапе котлована, часто откладывающиеся сроки сдачи для многих покупателей становятся второстепенным фактором. Если существует потребность в быстром переезде, то лучше остановить свой выбор на застройщике, который не допускает просрочек.
  4. Рекомендуется проверить правовой статут девелопера, убедиться в законности строительства. Проверить документы можно в офисе компании или через государственные порталы. У застройщика должны быть разрешения органов местного самоуправления, проектная документация. Компании имеют право возводить многоквартирные дома на земле, находящейся в собственности или взятой в аренду. Во втором случае период строительства должен совпадать с указанными датами в договоре, зарегистрированном в Росреестре. Следует обратить внимание на наличие наложенных обременений на участок земли. Публичная кадастровая карта позволяет получить основные сведения, также для проверки можно заказать выписки на сайте Росреестра.
  5. Слишком низкая стоимость квартиры в новостройке должна стать поводом для проверки скрытых факторов. Возможно, в будущем поблизости планируется строительство магистрали, крупного торгового или промышленного объекта. При покупке недвижимости рекомендуется проверить перспективы развития района.

При выборе застройщика рекомендуется изучить всю информацию в интернете, в том числе касающуюся любых разбирательств и участия в «серых» схемах. Можно уточнить, нет ли в новостном пространстве хотя бы косвенных слухов о возможном банкротстве девелопера. Следует внимательно изучить отзывы реальных покупателей на форумах, в сообществах социальных сетей. Часто будущие жильцы новостройки создают чаты и группы, в которых обсуждают проблемы объекта.

Оценить расположение дома

Рассматривая вопрос, как правильно выбрать новостройку, нельзя забывать о важнейших критериях при покупке недвижимости – транспортная доступность и развитость инфраструктуры. Для семей с детьми определяющим фактором часто становится близкое расположение школ и детских садов. Даже при наличии собственного автотранспорта остается актуальным вопрос доступности транспортных развязок. Перед покупкой необходимо:

  • ознакомиться с информацией о районе, которую предоставляет застройщик (обычно на сайте компаний можно уточнить все интересующие данные);
  • проверить полученные сведения на сайтах госструктур;
  • соотнести возможности района с индивидуальными потребностями.

Для одних покупателей наиболее важным критерием является близость парковых зон, для других – большое количество магазинов. Оценивать качество инфраструктуры следует с учетом образа жизни и предпочтений. Прогулка по району позволит объективно проанализировать соответствие инфраструктуры ожиданиям. Важно определить, покупается квартира для себя или с целью инвестирования. Для сдачи в аренду лучше приобретать объекты в не отдаленных от центра города районах.

Планировка и этаж

Этаж может влиять на стоимость недвижимости. Квартиры на первом и последнем уровне обычно выставляются по сниженной цене. Востребованность конкретных этажей зависит от особенностей района и благоустройства дворовой территории. На выбор могут влиять и другие факторы. Например, физические ограничения (предпочтителен первый этаж), панорамный вид (следует выбирать верхние этажи). Другие нюансы:

  1. Наиболее востребованы на рынке новостроек однокомнатные квартиры. Это хороший вариант для перепродажи, сдачи в аренду. Многие молодые семьи предпочитают покупать однокомнатные квартиры в качестве стартового варианта, планируя расширение в будущем. На втором месте – двухкомнатные планировки. Такие квартиры подходят большинству семей, при этом имеют доступную цену. Трехкомнатные варианты и более крупные объекты – решения для долгосрочного комфортного проживания.
  2. При ограниченном бюджете стоит рассмотреть квартиры с компактной прихожей без балкона. Следует обратить внимание на удобство расположения санузла. Некоторые варианты квартир предполагают наличие отдельной ниши или кладовой для организации удобных систем хранения. Следует выбрать эргономичные планировки, чтобы не переплачивать за квадратные метры.

Угловые квартиры часто бывают холодными. При расположении на солнечной стороне летом в помещениях может быть жарко. При выборе планировки и этажа следует учесть расположение окон. Юг и юго-запад – это наиболее высокий уровень воздействия солнечного света. Для одних покупателей это плюс, для других – недостаток. Окна во двор выбирают люди, стремящиеся к тишине. На последнем этаже над потолком отсутствуют соседи, но присутствует вероятность протечки крыши.

Итоги

Не существует единого варианта, который бы устраивал по всем критериям всех покупателей. Выбирать объекты недвижимости следует, сначала оценивая наиболее приоритетные факторы. Затем перечень объектов можно фильтровать в соответствии с дополнительными аспектами. Важно ответственно подойти к выбору надежного застройщика. Это станет гарантией безопасности сделки. Необходимо четко определить рамки бюджета и ориентироваться на варианты в заданной ценовой категории.

Разумный комплексный подход к покупке квартиры или апартаментов станет залогом выгодного вложения. Правильным решением станет обращение за помощью к профессионалам. Специалисты агентства недвижимости «Олимп» предоставят консультацию по текущей ситуации на рынке, подберут объекты, соответствующие персональным пожеланиям.