Договор купли-продажи квартиры: что это и как правильно составить

Одно лишь название «Договор купли-продажи» (ДКП) говорит, что здесь что-то продают и что-то покупают. Те из вас, кто именно так и подумал, абсолютно правы. Однако за простым названием скрывается целый спектр правовых нюансов, тонкостей и подводных камней, которые важно знать и учитывать ещё на этапе подготовки к сделке с недвижимостью.

Что такое ДКП в недвижимости

Это обязательное письменное соглашение между заинтересованными лицами, согласно которому одно передаёт в собственность некий объект, а другое принимает его и обязуется оплатить за него согласованную стоимость.
В недвижимости такой акт подтверждает законность изменения прав собственности и выступает основанием для государственной регистрации.
Обратите внимание, что ДКП составляется в случае операций со вторичным жильём. На новостройку он распространяется лишь тогда, когда жилое помещение уже введено в эксплуатацию, внесено в кадастр, а право собственности на него официально зарегистрировано.

Из чего состоит ДКП недвижимости

Чтобы понять, как выглядит договор купли-продажи квартиры, обратимся к первоисточнику. Его структура определяется нормами Гражданского кодекса РФ (статьи 549–558) и минимизирует риски споров или признания недействительности соглашения.
Для того, чтобы оно считалось заключенным, в нем необходимо оформить должным образом нижеперечисленные условия:
· предмет (тип жилья, полный адрес, кадастровые данные, площадь, этаж, количество комнат или иные характеристики, а также точное расположение в составе другого недвижимого комплекса)
· цена (указывается в рублях цифрами и прописью)
· для жилых помещений — перечень лиц (при их наличии), сохраняющих возможность пользования жилым помещением после изменения собственника
Помимо обязательных пунктов, также включаются стандартные разделы, которые детализируют процедуру.
В преамбуле указывают наименование документа, дату, место его заключения, полные данные сторон (паспортные сведения для физлиц или реквизиты для юрлиц).
Рекомендуемые уточнения:
· Порядок оплаты – рекомендуется указать сроки, способы перевода средств и реквизиты для платежей
· Обязательства и права – продавец должен передать имущество, покупатель — оплатить его
· Состояние жилплощади – описание внешнего вида на момент заключения, включая дефекты
· Условия приёма-передачи – дата передачи и процедура её официального подтверждения
· Ответственность – штрафы или санкции за нарушение договорённостей
· Дополнительные условия – возможность изменений в документации и порядок разрешения споров
· Подписи – подтверждение согласия посредством подписей продавца и покупателя

Где взять договор купли-продажи квартиры?

Способов существует несколько, однако у каждого из них есть как плюсы, так и минусы. Мы о них расскажем, а на каком остановиться — ваш выбор.
1. Составить самостоятельно — воспользоваться типовыми шаблонами, доступными в интернете или запросить помощь у нейросетей.
Вариант кажется самым быстрым и бюджетным, но не всё так просто. Образец может не учитывать все нюансы конкретного случая, что приведет к неточностям или упущению важных особенностей.
2. У нотариуса — обратиться в нотариальную контору.
Этот путь обеспечит большую безопасность. Вместе с тем, даже при наличии большого опыта, нотариус не всегда максимально компетентен в вопросах консультаций именно по недвижимому имуществу. Да и стоимость будет ощутимой при ограниченном спектре предоставляемых услуг.
3. Обратиться к риэлтору или в агентство — вариант, учитывающий все необходимые условия и законодательные требования.
Обычно такие организации не занимаются просто составлением документации, а предоставляют целый комплекс услуг. Обратившись к профессиональному агенту, клиент получает не только квалифицированную помощь в составлении материалов, но и ряд юридических гарантий, а также консультацию и поддержку в случае возникновения споров.
4. Использование онлайн-услуг — существует ряд интернет-сервисов, которые предоставляют возможность составить любой формуляр.
Это также быстрый способ, однако он практически ничем не отличается от первого варианта. Вам придётся брать на себя ответственность за актуальность шаблона, достоверность информации и грамотность текста. Любая машинописная ошибка или неточность может привести к ситуации, когда вы останетесь с возникшей проблемой один на один.

Как составить и оформить договор купли-продажи квартиры

При составлении бумаг нужно включить в них все обязательные пункты, которые были перечислены в статье ранее. Дополнительная же информация позволяет снизить потенциальные риски.
Особое внимание следует уделить подготовительному этапу и проверке достоверности сведений. Паспортные данные, адрес жилья, ее площадь, этаж, количество комнат и кадастровый номер должны быть указаны точно и без ошибок. Рекомендуется заблаговременно проверить все свидетельства и выписки, чтобы убедиться в подлинности продавца как собственника и отсутствии иных негативных факторов.
Также определите порядок расчетов и условия передачи средств. На практике часто используются безопасные способы оплаты — ячейка в банке, аккредитив или онлайн-перевод с подтверждением платежа.
Прием объекта обычно оформляется отдельным актом, в котором фиксируется техническое состояние на момент, когда новый владелец получает ключи. Такая процедура уточняет исполнение фактических обязательств и исключает разногласия между сторонами в этом вопросе.

Регистрация договора купли-продажи объекта недвижимости

Для вступления в силу правоперехода, необходимо провести его регистрацию в Росреестре.
Порядок действий:
1. Подготовка материалов: ДКП, паспорта, документы на квартиру, выписка из ЕГРН или кадастровый паспорт
2. Написать заявление – подать возможно лично в Росреестр или МФЦ. Также есть возможность провести процедуру с помощью нотариуса, отправить материалы заказным письмом или зарегистрировать онлайн через портал Госуслуг
3. Государственная пошлина – при подаче заявления покупателю необходимо оплатить государственную пошлину
4. Итоговая регистрация – после завершения новый собственник получает свою выписку из ЕГРН

Когда документ могут признать недействительным

Давайте слегка углубимся в Гражданский кодекс (ГК) РФ. По законодательству существует два вида сделок: ничтожные и оспоримые. В первом случае правовые последствия отсутствуют уже с фактического оставления подписи, и обращение в суд не требуется. Во втором случае соглашение считается действующим до тех пор, пока суд не вынесет решение об его отмене.
Ничтожность возможна, если при составлении были допущены серьёзные нарушения законодательства. К таким ситуациям могут относиться:
· использование фиктивной формы, когда фактически прикрывается иная передача имущества;
· участие лиц, признанных недееспособными, или несовершеннолетних без участия законных представителей;
· обстоятельства, свидетельствующие о давлении на участника, угрозах, обмане;
· подписание в состоянии, когда человек не мог адекватно оценивать происходящее;
Дополнительным риском считается отчуждение жилья, на которое наложены ограничения.
В случае признания недействительности, каждому участнику необходимо вернуть всё полученное в рамках такого соглашения: помещение возвращается прежнему владельцу, а переданные денежные средства — покупателю.
Оспоримые сделки рассматриваются исключительно в судебном порядке. Только после вынесения решения акт может быть признан недействительным. Инициировать обращение вправе как один из сторон, так и третьи лица, чьи интересы были затронуты.

Таким образом, чтобы оформить договор купли-продажи объекта недвижимости, требуется внимательность к деталям, точность в документах и соблюдение всех требований закона. Чтобы снизить возможные риски, избежать ошибок и ускорить процесс, рекомендуется воспользоваться помощью профессионалов. Специалисты АН Олимп помогут быстро и выгодно провести сделку, купить или продать недвижимое имущество, окажут поддержку при оформлении ипотеки и возьмут на себя подготовку всей необходимой документации.