Как проходит сделка купли-продажи квартиры и другой недвижимости

Анализ ситуации на рынке недвижимости показывает наличие ряда проблемных вопросов, существенно осложняющих сделки купли-продажи. Наряду с участившимися мошенническими схемами, немалый дискомфорт вызывают непомерно высокие ставки по ипотечным кредитам, непредсказуемые сроки реализации жилья, а также правовые сложности при реализации объектов с несогласованными перепланировками.

Для минимизации рисков нужно понимать механизм операций с недвижимостью на каждом шаге. В статье мы рассмотрим поэтапный порядок того, как происходит сделка купли продажи квартиры, типичные угрозы и роль профессиональных риэлторов в защите интересов участников. 

Как проходят сделки с недвижимостью

Вся суть заключается в последовательном выполнении мероприятий, направленных на подготовку объекта, поиск покупателя, защиту интересов сторон и юридическое оформление всех действий. Чтобы детальнее понять, как осуществляется сделка купли продажи квартиры, обратимся к перечню ключевых действий:

1.     Подготовка квартиры и документов.

2.     Поиск покупателя и согласование параметров сделки.

3.     Юридическая проверка объекта.

4.     Расчет по сделке и регистрация в Росреестре.

5.     Подписание актов передачи квартиры. 

Может показаться, что приобретать или продавать жилье не так уж и сложно, но на каждом шаге могут возникать тонкости, требующие особого внимания. Рассмотрим подробнее на частном примере реализации жилого помещения. 

Как происходит сделка по продаже квартиры: поэтапно

1. Подготовка объекта и документов

Перед тем, как проводится сделка купли продажи квартиры, собственнику необходимо привести в порядок документы и определить ее рыночную стоимость.

Что включает этап:

• проверка правоустанавливающих и правоподтверждающих документов;

• получение актуальной выписки из ЕГРН для обновления сведений;

• уточнение наличия ограничений: ипотечный залог, арест, судебные тяжбы, прописанные граждане;

• обновление техпаспорта при расхождениях в метраже или изменениях планировки.

Частая проблема — неузаконенная перепланировка, из-за которой кредитная организация может отказать в займе, а Росреестр — в оформлении. В таких случаях нужно легализовать изменения или восстановить первоначальный вид помещения.

При долевой собственности требуется нотариальное одобрение всех совладельцев. Когда в помещении собственниками являются дети — обязательно разрешение органов опеки.

1. Поиск покупателя и первичное согласование условий

Этот шаг полностью зависит от ситуации на рынке и состояния реализуемого объекта.

Что происходит:

• Потенциальный покупатель осматривает помещение.

• Обсуждаются стоимость, срок выхода на сделку и выезда, способ и условия оплаты.

• При необходимости вносится предоплата или задаток, фиксирующий договоренности сторон. 

Важные моменты: предоплата лишь подтверждает намерения, а задаток предусматривает штрафные санкции за несоблюдение оговоренных правил и обязанностей.

1. Юридическая проверка

Эта стадия критически важна, так как именно правовая экспертиза позволяет обнаружить скрытые риски, способные повлиять на итоговую легитимность и безопасность. Многие недооценивают ее значение, полагаясь только на внешний осмотр и поверхностное изучение документов. Однако без тщательного анализа истории объекта, статуса собственника и возможных запретов подписание может обернуться серьезными финансовыми и правовыми последствиями.

Что анализируют:

• Историю владения объектом за 10–20 лет.

• Подлинность удостоверений, свидетельств и справок.

• Присутствие прописанных граждан.

• Отсутствие задолженностей, тяжб, арестов, банкротства собственника.

• Заключение о правоспособности продающих лиц (включая дееспособность). 

Особого внимания заслуживают вопросы, связанные с наследственными правами, отчуждением по доверенности, ипотечными ограничениями и ситуациями с пожилыми людьми — «Бабушкина схема».

1. Подписание договора и проведение расчётов

После согласования организационных вопросов контрагенты оформляют договор купли-продажи. В нем указываются предмет, цена, порядок платежей, условия предоставления объекта недвижимости и сведения обо всех участниках. Документ составляется письменно, а при долевом владении, участии детей или ипотеке требуется нотариальное заверение. 

Отдельно стоит уделить внимание закрытию коммунальных платежей предыдущим собственником, получить справку об отсутствии задолженностей по ЖКУ, а также четко прописать сроки снятия с регистрационного учёта членов семьи продавца.

При покупке в ипотеку банки используют собственные типовые формы. Когда продавцов несколько, они должны присутствовать лично или действовать через нотариальные полномочия.

Момент взаиморасчетов критически важен для сохранности средств. Деньги передаются через аккредитив, депозитарную ячейку, эскроу-счет или безналичным переводом. Банковские процедуры требуют дополнительных актов, а доступ к ячейке нужно обговорить заранее во избежание разночтений.

1. Государственная регистрация и передача недвижимости

Фиксация нового владельца осуществляется через МФЦ или онлайн-сервисы Росреестра и может занимать от нескольких часов до несколько рабочих дней. Возможны приостановки из-за ошибок в документах или возражений третьих лиц, а сделки с долями проводятся только через нотариуса. Далее стороны подписывают акт приема-передачи объекта, в котором фиксируют показания счетчиков, состояние передаваемого объекта и получают ключи от объекта недвижимости. 

Как долго длится сделка купли продажи квартиры

Стандартные временные рамки варьируются от одной до трёх недель. После согласований и подписи договора купли-продажи следует фиксация смены владельца — 3–7 рабочих дней. При платежах через аккредитив, эскроу или ипотеку требуется дополнительное время на банковские процедуры.

Может пройти более длительный период из-за ошибок в бланках, приостановок регистрирующего органа, необходимости нотариального заверения или в некоторых других случаях. Ускорить процесс помогают действия, которые остаются за кадром: подготовка документов, анализ данных, размещение объявлений, поиск покупателей, переговоры. Эти манипуляции требуют времени, знаний и понимания правовых тонкостей — именно здесь проявляется ценность опытных риэлторов.

Далее мы разберём, что анализирует агент и как его работа помогает обезопасить ваши денежные средства и ускорить приобретение недвижимости. 

Как риэлтор проверяет квартиру на чистоту сделки

Агент анализирует следующие направления:

• Справка из ЕГРН, сколько было владельцев и информация по их переоформлению

• Документы собственника и основания приобретения

• Запреты, аресты, сервитуты, залоги и ипотеки

• Частота смены собственников и обстоятельства прошедших операций

• Опасности, связанные с наследством, долями и браком

• Участие детей и их законных представителей

• Присутствие судебных тяжб

• Фактическое состояние, метраж, конфигурация и изменения планировки

• Соответствие техпаспорта и кадастровых данных реальности

• Прописанные лица и их согласие на реализацию

• Информация о происхождении объекта и мотивация реализатора

• Возможные притязания от третьих лиц

Качественный анализ, проводимый риэлторами, позволяет обнаружить потенциальные угрозы — скрытые ограничения, проблемы с владением, незаконные изменения планировки или сложности с законодательными вопросами. Профессиональная экспертиза помогает избежать потери денег и ситуаций, когда имущество может быть признано незаконно отчужденным. Обращение к специалистам обеспечивает безопасность процедуры и ваше спокойствие на долгие годы.

Мы постарались пошагово рассказать о том, как совершается сделка купли продажи квартиры, охватив основные моменты и возможные угрозы. Однако стоит учитывать, что в каждой процедуре могут возникать нюансы, которые не всегда очевидны на первый взгляд. Эти особенности могут повлиять на результат и требуют должного подхода.

Предоставленная информация о том, как проходит сделка по покупке квартиры , безусловно, будет полезной, но она не заменяет участия опытного эксперта в процессе. Обращение к риэлтору значительно повышает шансы на успех, и в случае возникновения проблем, вы не останетесь одни, а будете работать с человеком, который заинтересован в лучшем для вас исходе.